Üblicherweise wird bei Immobilienkrediten der Zins nicht variabel gehalten, sondern auf eine bestimmte Zeit festgeschrieben. Diese so genannte Zinsbindungsfrist kann von einem Jahr bis hin zu 20 Jahren reichen. Üblich sind Zinsbindungszeiträume von zehn oder 15 Jahren. Während der Zinsbindung darf die Bank den Zinssatz nicht verändern. Im Gegenzug muss sich jedoch der Kunde auch an die vereinbarten Zins- und Tilgungsraten halten. Das gilt im positiven wie im negativen Sinne: Wenn vertraglich nichts anderes vereinbart ist, dann ist weder eine Reduzierung der Monatsrate noch eine zusätzliche Extratilgung möglich.
Der Kredit im Ganzen darf vom Kreditnehmer während der Zinsbindung nur dann gekündigt werden, wenn die Immobilie verkauft wird oder eine Umschuldung mit einem höheren Kreditbetrag vorgenommen wird. In diesem Fall hat die Bank Anspruch auf eine so genannte Vorfälligkeitsentschädigung. Dies ist für die Bank der finanzielle Ausgleich dafür, dass sie das vorzeitig zurückgezahlte Geld zu möglicherweise niedrigeren Zinsen wieder neu ausleihen muss.
Bei der Ermittlung der Vorfälligkeitsentschädigung müssen sich die Banken an Regeln halten, die sich aus mehreren einschlägigen Gerichtsurteilen herauskristallisiert haben. So ist als Grundlage für die Verzinsung bis zur ursprünglich geplanten Fälligkeit die Rendite von Pfandbriefen heranzuziehen und nicht die niedrigere Rendite von öffentlichen Schuldverschreibungen – denn das würde zu einer überhöhten Entschädigungsforderung führen. Wenn mit dem Kreditnehmer begrenzte Sondertilgungskontingente vereinbart wurden, muss jener so gestellt werden, als hätte er diese in voller Höhe ausgenutzt.
Weil diese Berechnungsmethoden von den Banken nicht immer eingehalten werden, ist es ratsam, vor der Kreditkündigung die von der Bank vorliegende Berechnung von einer Verbraucherzentrale nachprüfen zu lassen.
Vorsicht: Diese Regeln gelten nur dann, wenn Sie wegen eines Verkaufs oder der Neuaufnahme eines höheren Darlehens den Kredit vorzeitig kündigen. Wollen Sie hingegen nur in Zeiten sinkender Zinsen umschulden, um Kosten zu sparen, ist die Bank weder zur Kreditauflösung noch zur Ermittlung der Vorfälligkeitsentschädigung nach den oben genannten Methoden verpflichtet.
Um während der Zinsbindungsfrist zumindest eine begrenzte Flexibilität zu erhalten, empfiehlt sich das Vereinbaren von jährlichen Sondertilgungskontingenten. Die marktüblichen Optionen von fünf Prozent, bei einigen Kreditinstituten sogar bis zehn Prozent Extratilgung der ursprünglichen Kreditsumme pro Jahr, sind in aller Regel nicht mehr mit einem Zinsaufschlag verbunden. Der Kreditnehmer hat dann die Möglichkeit, zusätzliche Mittel in sein Darlehen fließen zu lassen.
Tipp: Bei der Vereinbarung einer Zinsbindung von mehr als zehn Jahren haben Sie den Vorteil, dass Sie mit Ablauf von zehn Jahren nach der vollständigen Auszahlung der Kreditsumme das Darlehen laut Gesetz jederzeit mit einer Frist von sechs Monaten kündigen können. Ab diesem Zeitpunkt darf auch bei längeren Zinsbindungsfristen die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.