Immobilienfinanzierung - häufige Fragen und Antworten

Bei der Bestimmung Ihrer maximalen Kreditrate gilt der Grundsatz: nicht mehr, als Sie dauerhaft tragen können! Wichtig dabei: Wie wirkt sich ein Kinderwunsch auf die Einnahmen und Ausgaben aus, und für welchen Zeitraum? Wie sicher sind Ihr ­aktueller Arbeitsplatz und Ihr Einkommen daraus? Wie lange würden Ihre Rücklagen reichen, um zeitweise oder teilweise Einkommensausfälle zu überbrücken?

Überlegen Sie auch, wann Sie schuldenfrei sein wollen. Dass auch eine schuldenfreie Immobilie Geld kostet, ist sicherlich allgemein bekannt. Wer aber Gewissheit haben will, ob die Mittel auch im Renten­alter für das Eigenheim noch reichen, muss kalkulieren, wann das Darlehen voraussichtlich getilgt sein wird, welche ­Kosten dann anfallen könnten und in welcher Größenordnung dann Rücklagen vorhanden sein werden.

Je mehr Eigenkapital, desto geringer die Risiken

Wer kein oder nur wenig Eigenkapital einsetzt, bezahlt höhere Zinsen, braucht tendenziell länger zur Entschuldung und trägt das Risiko, dass bei einem vorzeitigen Verkauf unterm Strich Schulden zu Buche stehen. Werden die von Banken oft geforderten 20 Prozent der Gesamtkosten aus eigenen Mitteln bezahlt, wird in den meisten Fällen der Verkaufserlös ausreichen, um die Schulden vollständig abzuzahlen.

Zum Eigenkapital gehören übrigens auch alle Sparverträge zur Altersvorsorge wie Renten- und Kapitallebensversicherungen und sonstige Geldanlagen. Wer sie nicht als Eigenkapital einsetzt, muss mehr Kredit aufnehmen und braucht länger für die Tilgung. Wenn Sie eine erhebliche Summe parallel in chancenorientierte Anlagen investiert lassen, etwa in ETFs, dann investieren Sie im Grunde "auf Kredit".

Diese Spekulation ist riskant, denn es gab auch in der Vergangenheit schon Phasen über 10-15 Jahre ohne nennenswerte Erträge am Aktienmarkt. Dann erzielen Sie keine Rendite und bleiben auf den bezahlten Zinskosten sitzen. Oft ist es daher sinnvoll, die Sparverträge zu kündigen, das Guthaben zu verwenden, um das Darlehen zu reduzieren und die Sparrate für die Tilgung einzusetzen.

Bankberater, Kreditvermittler und Finanzberater beraten aber nicht immer in ­diesem Sinn. Denn zum einen ist der Zinsgewinn der Bank umso größer je höher die Darlehenssumme, und zum ­anderen ­fließen aus den bestehenden Anlageverträgen oft noch Provisionen an die Vermittler. Behalten Sie aber einen finanziellen Spielraum, damit Sie stets eine ausreichend große Rücklage für unvorhergesehene Ausgaben vorhalten können.

Vollständige Gesamtkosten des Immobilienerwerbs

Die Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Grundbuch- und Notarkosten sowie Maklercourtage ­können ­bereits 10 Prozent des Kaufpreises ausmachen. ­Kalkulieren Sie alle erforderlichen Kosten ein, auch ­kleinere ­Möbel, ­Leuchten oder Ausgaben für den neuen Garten oder ­Balkon. Selbst wenn die Familie den Umzug selbst ­organisiert, ­fallen oft noch einige Ausgaben an.

Bei Neubauten ­können Zusatzaufwendungen anfallen, wenn etwa der ­Untergrund Über­raschungen bereithält oder wenn statt der ­Standardleistungen der Baubeschreibung gegen Aufpreis Sonderwünsche - von der Anzahl der Steckdosen bis zur Art des zu verlegenden ­Parketts - erfüllt werden sollen. ­Zudem sind die Preise auf breiter Front jüngst stark gestiegen, etliche Baumaterialien sind nicht mehr wie gewohnt rasch lieferbar und lange Wartezeiten für Handwerker können das Bauvorhaben verzögern.

Beachten Sie, dass Kreditinstitute nach einer gewissen Zeit, meist nach 3 bis 12 Monaten, sogenannte Bereitstellungszinsen verlangen. Dabei handelt es sich um ein Entgelt, das Sie für das Darlehen bezahlen müssen, soweit es noch nicht ausgezahlt worden ist. Die Bank darf dann den Kreditzins nicht verlangen und kassiert daher Bereitstellungszinsen. Verhandeln Sie die bereitstellungszinsfreie Zeit und kalkulieren Sie die Gesamtkosten vorsichtig. Rechnen Sie immer einen Puffer ein.

Ansonsten besteht das Risiko, dass Sie eine weitere Finanzierung brauchen. Diese sogenannte Nachfinanzierungen können teuer sein oder sogar abgelehnt werden. Haben Sie zu viel Puffer einkalkuliert, können Sie den überschüssigen Betrag am besten direkt für eine Sondertilgung verwenden.

Welche Finanzierungsform ist geeignet?

Wenn Sie die mögliche Kreditrate kennen, die Sie dauerhaft tragen können, und zugleich festgelegt haben, wann Sie ­spätestens schuldenfrei sein wollen, können Sie bei einem gegebenen Zinsniveau die maximale Darlehenssumme ausrechnen.

Beispiel: Wenn das Darlehen bei einer monatlichen Rate von 1.300 Euro und einem Zinssatz von 3 Prozent nach 15 Jahren getilgt sein soll, darf es nicht höher als 188.241 Euro sein. Hilfreiche Rechner hierzu finden Sie zum Beispiel bei der Stiftung Warentest.

Ein einfaches Annuitätendarlehen wie hier im Beispiel ist in der Regel die beste Finanzierungsform. Die Länge der Zinsbindung hängt davon ab, wie schnell das Darlehen getilgt wird und ob Sie bereit sind, für längere Zinssicherheit auch den damit verbundenen Preis in Form höherer Zinsen zu bezahlen.

Jährliche Sondertilgungsrechte sollten Sie ebenfalls vereinbaren. Diese bekommen Sie inzwischen nahezu überall kostenfrei in Höhe von jährlich 5 - 10 Prozent der Darlehenssumme, sofern Sie danach fragen.

Praktisch ist auch, wenn Sie das Recht haben, den Tilgungssatz verändern zu können. Je nach finanzieller Situation können Sie dann zwischen einem oder 10 Prozent der Darlehenssumme monatlich tilgen.

Diese zusätzliche Flexibilität bieten nicht alle Banken an, und man kann darauf auch gut verzichten, wenn stattdessen hohe jährliche Sondertilgungsrechte eingeräumt werden. Von Kombinationen aus Zwischenfinanzierungen mit Lebensversicherungen oder Investmentfonds raten die Verbraucherzentralen eher ab. Oft sind diese Varianten teurer oder zu unflexibel, mitunter sogar sehr risikoreich. Auch Kombinationen mit Bausparverträgen sehen Verbraucherzentralen kritisch. Sie können aber im aktuellen Zinsumfeld eine Alternative sein. Mehr dazu erfahren Sie im Abschnitt "Was ist von Bauspar-Sofortfinanzierung zu halten?".

Ist ein Forward­-Darlehen sinnvoll?

Ein Forward-Darlehen ist ein Darlehensvertrag, bei dem schon heute die Konditionen für ein Darlehen vereinbart sind, ­welches erst in der Zukunft ausgezahlt wird. Man kann damit also ein Darlehen, dessen Zinsbindung in 3 Jahren endet, schon heute verlängern.

Der Zinssatz entspricht dem ­aktuellen Zins zuzüglich eines Aufschlages von derzeit rund 0,2 Prozentpunkten pro Jahr Restlaufzeit des aktuellen Darlehens. Ob es sich lohnt, heute den Zins schon festzuschreiben, kann niemand mit Gewissheit sagen.

Falls die Zinsen bis zum Ablauf der Zinsbindung des aktuellen Vertrages ­steigen, freuen Sie als Darlehensnehmerin sich über den ­vereinbarten ­niedrigen Zinssatz. Steigen die Zinsen nicht oder fallen sie gar, müssen Sie das Forward-Darlehen ­dennoch wie vereinbart abnehmen. Wenn Sie Zinsrisiken aus dem Wege gehen möchten, kann ein Forward-Darlehen eine gute Alternative sein.

Wann kann man das Darlehen ­umschulden?

Vor Ablauf der Zinsbindung geht das nicht. Einzige Ausnahme: Die Zinsbindung ist länger als 10 Jahre. Dann kann man nach 10 Jahren kündigen mit einer Kündigungsfrist von 6 ­Monaten. Ohne Kündigungsrecht gibt es auch ­keinen Anspruch auf eine Umschuldung. Wenn die Bank Sie dennoch freiwillig aus dem Kreditvertrag entlässt, dann in der Regel nur gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung beziehungsweise ein Aufhebungsentgelt, welches so hoch ist, dass die Umschuldung sehr wahrscheinlich nicht mehr vorteilhaft ist.

Wie werden sich die Zinsen entwickeln?

Seriös kann das niemand vorhersagen, selbst so genannte Experten der Banken irren sich hier regelmäßig. Nicht einmal die Europäische Zentralbank (EZB) selbst kennt heute ihre Entscheidungen im nächsten Jahr. Die Verbraucherzentralen raten Ihnen daher, Zinsprognosen zu ignorieren. Die Entscheidung für die eigene Immobilie sollte von anderen Kriterien abhängen, nicht von der Zinsprognose. Im Rahmen Ihrer Finanzierung können Sie Zinsänderungsrisiken minimieren, indem Sie eine lange Zinsbindung fest vereinbaren.

Für wie lange sollte ich mir den niedrigen Zinssatz sichern?

Die passende Zinsbindung hängt vor allem von Ihrem Bedürfnis nach Kalkulationssicherheit und vom ­Tilgungsverlauf ab. Wer rasch tilgt, braucht in der Regel keine überlange Zinsbindung. Der Grund: Die Rate kann dann trotz Zinsanstieg unverändert bleiben, lediglich die Gesamtlaufzeit des Darlehens verlängert sich dann.

Wer sich einen Zinsanstieg hingegen nicht leisten kann oder wer sich davor schützen möchte, sollte eher langfristige Zins­bindungen wählen. Die Frage der Zinsbindung hängt von Ihren ­Wünschen und Ihrem Sicherheitsbedürfnis ab, nicht vom aktuellen Zins­niveau. Übrigens können Sie als Verbraucher jeden Darlehensvertrag nach 10 Jahren durch Kündigung beenden, die Bank kann dies nicht.

Was ist von einer Bauspar-Sofort­finanzierung zu halten?

Eine Bauspar-Sofort-Finanzierung ist eine Alternative zur Finanzierung eines Eigenheims. Es handelt sich dabei um eine Kombination aus einem Darlehensvertrag und einem Bausparvertrag.

Das Darlehen wird in der Regel nicht getilgt, Sie bezahlen hier nur die Zinsen. Das heißt, dass die Restschuld in voller Höhe bestehen bleibt. In den Bausparvertrag ­fließen meistens eine größere Einmalzahlung und anschließend die regelmäßigen monatlichen Sparraten. Das Sparguthaben wird dabei gering verzinst und wenn man die Abschlussgebühr einberechnet, ist die Verzinsung bis zur Zuteilung des Bausparvertrags oft negativ.

Sie ­bezahlen also bis zur Zuteilung des Bausparvertrags auf der einen Seite Zinsen und auf der anderen Seite Bausparraten. Zugeteilt ist ein Bausparvertrag frühestens dann, wenn Sie das erforderliche Guthaben eingezahlt haben (je nach Tarif, meist 40 Prozent der Bausparsumme) und wenn der Vertrag lange genug besteht (auch das ist vom Tarif abhängig). Mit Zuteilung ­dürfen Sie das Bauspardarlehen beantragen. Dieses Bauspardarlehen soll dann das tilgungsfreie Darlehen ablösen. Die Konditionen des Bauspardarlehens stehen bereits fest. Das Verkaufs­argument für diese Finanzierungsvariante ist daher, dass der Verbraucher über einen langen Zeitraum mit sicheren (nicht steigenden) Zinsen rechnen kann.

Um festzustellen, ob sich eine Bausparsofortfinanzierung lohnt, ist es erforderlich, den Gesamteffektivzins über die gesamte Laufzeit zu kennen. Aus unserer Beratungspraxis wissen wir, dass der Gesamteffektivzins in der Regel über dem Zinssatz für das Darlehen und über dem Zinssatz für das Bauspardarlehen liegt und nicht etwa dazwischen, wie man das vielleicht vermuten würde. Der Grund hierfür liegt im negativen Zinsdifferenzgeschäft bis zum Zeitpunkt der Zuteilung: Die Zinskosten für das Darlehen sind höher als die Zinserträge aus dem Bausparguthaben. Fragen Sie daher immer nach dem Gesamteffektivzins für die Gesamtlaufzeit bis zur Tilgung des Bauspardarlehens.

Bausparkassen heben gerne hervor, dass bei Bauspardarlehen jederzeit Sondertilgungen möglich sind, was ein besonderer Vorteil der Bausparkombinationsfinanzierung gegenüber normalen Annuitätendarlehen sei. Das Recht zu Sondertilgungen bezieht sich in der Regel nicht auf das tilgungsfreie Darlehen, sondern auf das spätere und günstigere Bauspardarlehen.

Allerdings verkürzt diese Sondertilgung rein rechnerisch die besonders zinsgünstige zweite Phase der Finanzierung, das günstige Bauspardarlehen. Dadurch erhält die teurere erste Phase, das tilgungsfreie Darlehen sowie das negative Zinsdifferenzgeschäft, größeres Gewicht. Das hat zur Konsequenz, dass der Gesamteffektivzins steigt.

Wer also fest damit rechnet, Sondertilgungen in die Finanzierung einbringen zu können, muss wissen, dass der Gesamteffektivzins dann rechnerisch ein wenig höher ist als ohne diese Sondertilgungen.

Die Alternative zur Bausparkombinationsfinanzierung ist ein normales Annuitätendarlehen mit ähnlicher Zinsbindung.